by Los inquilinos que enfrentan los costos y los problemas con la asequibilidad de la vivienda no van a desaparecer. Según el Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de la Universidad de Harvard, «la asequibilidad del alquiler ha seguido empeorando a medida que una proporción cada vez mayor de los ingresos de los hogares se ha dedicado al alquiler».
Una solución obvia es construir más viviendas. Un artículo reciente publicado en el Novogradac Journal of Tax Credits indicó que el crédito fiscal federal para viviendas de bajos ingresos (LIHTC) ha sido «la herramienta más eficaz para proporcionar viviendas de alquiler asequibles y fundamentales».
Pero el gobierno federal no puede hacerlo todo, por lo que los estados crean sus propios incentivos fiscales para el desarrollo de viviendas asequibles. El artículo de Novogradac decía que hasta ahora más de 25 estados han desarrollado modelos en conjunto con el LIHTC.
Las sugerencias de mejores prácticas para los gobiernos estatales que quieran participar incluyen mantener incentivos fiscales simples y «aprovechar el crédito federal para vivienda existente». ¿Incluso importante? Medidas para estimular el apetito de los inversores por dichos programas.
«Para aumentar la demanda, los estados deberían considerar permitir la bifurcación del crédito fiscal estatal del crédito federal», recomendaba el artículo. Esta acción significa que los créditos fiscales estatales podrían ayudar a compensar los impuestos estatales. El resultado sería que los inversores podrían solicitar créditos estatales antes de recibir el Formulario 8609 de Asignación y Certificación de Crédito para Vivienda de Bajos Ingresos o una aprobación equivalente.
El artículo enumera consideraciones adicionales para nuevos préstamos sobre el valor líquido de la vivienda que también afectarían a los inversores en viviendas asequibles:
Asignación versus certificación
Los créditos asignados se generan mediante aportaciones de capital a un proyecto. Mientras tanto, los créditos certificados son adquiridos por un proyecto o participantes. Si bien los créditos asignados pueden proporcionar «un enfoque estructurado a largo plazo con posibles beneficios fiscales para los inversores», también conllevan una serie de obligaciones de cumplimiento y un impacto más lento en los ingresos estatales.
Mientras tanto, los créditos certificados ofrecen «efectos fiscales inmediatos y más flexibilidad del mercado, aumentando la demanda y los precios». La desventaja es que los créditos certificados generan un mayor rendimiento imponible y problemas de aplicación.
«Ambas estructuras requieren una planificación cuidadosa y la participación de profesionales tributarios experimentados para optimizar los resultados y evitar obstáculos», decía el artículo.
Impacto en los precios
Los inversores valoran los créditos en función de los rendimientos o rendimientos. En este caso, un período de crédito más largo no significa automáticamente mayores rendimientos. Más bien, el costo del capital por dólar de crédito es menor debido al valor temporal del dinero. Al mismo tiempo, un período de crédito más corto (y un precio más alto del capital) puede significar un uso menos eficiente del dinero de los impuestos que financia el programa.
«Si bien un período de crédito más corto puede generar un precio más alto de las acciones, los inversores deberían poder canjear los créditos más rápidamente», decía el artículo. Esto le cuesta más dinero al estado en lugar de distribuir los costos durante más tiempo.
